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Imagine pesquisar um lote na Internet e encontrar a opção perfeita. Tem todas as dimensões que você precisa, está bem localizado e com um preço muito em conta. Parece ideal, não é mesmo? No entanto, esse sonho pode se tornar um pesadelo, caso esse seja um terreno irregular. Afinal de contas, um lote nessas condições pode trazer problemas jurídicos significativos para você.

Existem diversas formas de loteamento irregular atualmente. Por isso, não é tão incomum assim comprar um terreno e descobrir que existem pendências ou irregularidades jurídicas atreladas ao terreno e que, portanto, o novo dono não poderá realizar uma série de procedimentos naquele espaço (ou, em alguns casos, sequer finalizar a transferência da propriedade).

Assim sendo, o que fazer nesse caso? Se você comprou um terreno irregular e quer saber quais são as suas opções nesse momento, siga a leitura do artigo abaixo!

Como pode existir um terreno irregular?

Muita gente não sabe que existe uma série de requisitos legais para que um terreno ou lote seja considerado regular para o uso em nosso país. Quando consideramos o fato de que existe uma imensa oferta de lotes, especialmente em cidades do interior, é normal que muitas pessoas nem sequer considerem essas questões na hora de fazer a compra de um terreno do tipo.

Afinal, de fato existem muitas ofertas boas de lotes por aí e, algumas delas, com a situação toda regularizada. Considerando que muitas opções de exploração econômica dos terrenos estão surgindo atualmente (como a exploração de terrenos para a instalação de torres de telefonia ou fazendas para a geração compartilhada de energia solar), a compra de lotes se tornou um negócio muito lucrativo. 

No entanto, não é possível utilizar um terreno irregular para nenhum tipo de atividade econômica. Você não conseguirá alugar para uso de torres de telefonia, geração de energia solar, agricultura, pecuária ou sequer fazer construções de casas, galpões ou outras estruturas. Sem que o lote esteja devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis local, nada disso será permitido ou possível.

Atualmente, é a Lei 6.766/1979 que determina quais são os requisitos para a regularização de um lote no país. Esses requisitos vão desde o desmembramento do terreno até a instalação de iluminação, esgoto, abastecimento de água potável, entre outros.

Nesse caso, a legislação prevê dois tipos de situações para o terreno. Ele pode estar:

• irregular;
• clandestino.

Entendemos por loteamento irregular o terreno que tem registro no Cartório de Registro de Imóveis, mas não cumpre com todos os requisitos que são estabelecidos pela Prefeitura local para aquela área. Por isso, o novo dono do terreno pode chegar lá e não ter os elementos mínimos exigidos pela Prefeitura, tendo de providenciá-los por conta própria.

Já um terreno clandestino é aquele que não tem registro no Cartório de Registro de Imóveis e, portanto, sequer poderia ser vendido, uma vez que, oficialmente, ele não “existe” – pelo menos em termos jurídicos.

Além dessas duas condições, ainda há um terceiro caso em que é preciso ter cuidado ao comprar terrenos e lotes: a possibilidade do imóvel ter um gravame de dívida. O que acontece é que, em algumas situações, um terreno pode ser anexado à uma dívida por decisão judicial. Suponha, por exemplo, que uma pessoa deva dinheiro para a outra e não pague. No processo, os bens daquele devedor podem receber um gravame (que impede a venda) para serem usados como possível via de pagamento.

Nesse caso, é relativamente comum que as pessoas tentem vender os bens com gravame com “contratos de gaveta”, ficando inacessíveis depois de fechar negócio e receber o pagamento. O novo “dono” do terreno, então, fica impossibilitado de usufruir do lote porque a transferência não pode ser realizada. 

Quais são as suas opções caso adquira um loteamento irregular?

Segundo o artigo 37 da Lei 6.766/79, é proibido vender ou prometer vender um lote ou terreno que não esteja devidamente registrado, ou seja, um terreno clandestino. Portanto, um contrato de compra e venda de loteamento que não tem registro é considerado nulo, independentemente de qualquer outra coisa. 

Já a venda de um terreno irregular, aquele que tem registro mas não cumpre todas as exigências da Prefeitura, sem informar ao comprador, viola o Direito de Informação que é garantido pelo Código de Defesa do Consumidor, além de também ser definido como propaganda enganosa. 

Portanto, em ambos os casos, existem bases jurídicas para o comprador entrar com uma ação exigindo o distrato do lote e o ressarcimento de valores pagos. Além disso, dependendo de cada caso, há a possibilidade de uma eventual indenização por danos morais por parte do vendedor. O mesmo é válido para o caso de venda de um terreno com gravame.

Pronto! Agora que você já entendeu o que fazer caso tenha comprado um terreno irregular, está mais preparado para tomar sua decisão sobre seus próximos passos. É muito importante contar com o apoio de um advogado que tenha conhecimento especializado na legislação que regulamenta essa interação, além de conhecer bem a jurisprudência em casos parecidos para saber como agir. 

Se você tem algum problema de loteamento irregular e precisa de apoio jurídico, entre em contato com a nossa equipe agora mesmo para saber como podemos ajudar!