Os efeitos da COVID-19 na inexecução dos contratos de locação

Com base na experiência de outros países da Europa e da Ásia, a primeira medida adotada pelas autoridades brasileiras para conter os avanços da COVID-19 foi o isolamento social e a determinação de fechamento das  atividades não essenciais, apesar de ser uma decisão política controvertida em função de gerar graves reflexos na economia, salvo melhor juízo, parece que não há como deixar de seguir as orientações técnicas da Organização Mundial de Saúde – OMS e demais profissionais da saúde, até porque a Administração Pública tem responsabilidade objetiva por seus atos omissivos e comissivos (§6º do art. 37 da CF), inclusive, no caso específico da pandemia, cabe aos entes públicos atuar de forma preventiva com base no princípio da precaução sob pena de responder por sua omissão, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça – STJ ( REsp 1.299.900 , 2ª Turma do STJ, Data de Julgamento 03.03.2015, relator: Ministro Humberto Martins).


Por outro lado, também, não se pode negar que o fechamento do comércio e das atividades não essenciais acarretará consequências nas relações jurídicas de direito privado, mais especificamente no cumprimento das obrigações, pois, todos dependem do exercício da atividade econômica para honrar com seus compromissos financeiros.


Sendo assim, muitos conflitos irão bater na porta do judiciário e para evitar a judicialização destas demandas, o poder legislativo já está trabalhando no projeto de lei 1179/2020, o qual estabelece normas prévias de resolução e interpretação das relações jurídicas no período da pandemia. O referido projeto de lei não traz nenhuma inovação jurídica, por este motivo, ainda que seja um projeto de lei, as suas regras podem ser debatidas antes mesmo da aprovação da norma pelo congresso nacional.


Nesse sentido, parece ser incontroversa entre os operadores do direito que a pandemia é uma situação típica de caso fortuito ou força maior, onde o devedor estaria em tese imune das penalidades resultantes do descumprimento da obrigação contratual, porém, a aplicação dos referidos institutos previstos no art. 393 do Código Civil não é tão simples quanto se imagina, a jurisprudência de nossos tribunais já consagrou o entendimento que, em determinadas situações de caso fortuito, o dever de manter o cumprimento da obrigação contratual e/ou extracontratual permanece inalterado, isso ocorre na hipótese do fortuito interno, cita-se como exemplo: (i) a súmula 479 do STJ, (ii) o acidente de trabalho, ainda que o empregador tenha adotado todas medidas de segurança; (iii) o responsabilidade civil pelo acidente aéreo; (iv) o acidente ambiental causado por empresa que segue todas as normas ambientais; (v) o acidente provocado por terceiro a um ônibus de transporte rodoviário. Ou seja, em todos os exemplos descritos acima, a simples presença da imprevisibilidade não é suficiente para a excludente de responsabilidade do devedor.


Outro ponto relevante para a configuração da irresponsabilidade do devedor, com base no art. 393 do Código Civil, é a existência do prejuízo, isso porque, mesmo na presença do caso fortuito e da força maior, se o devedor não tiver prejuízo diretamente ligado com a pandemia, não há fundamento para que a obrigação deixe de ser cumprida, configurando-se abuso de direito o pedido de mora do devedor.


No caso específico dos contratos de locação não residencial, o locatário que não sofreu redução de seus rendimentos mensais não tem motivo para deixar de honrar com o pagamento do aluguel ao locador. E com objetivo de evitar qualquer tipo de dúvida e tomando-se como premissa a existência de prejuízo do devedor, o projeto de lei n° 1179/2020 do senador Antônio Anastasia deixou claro que somente quem sofreu alteração da sua situação econômico-financeira poderá solicitar a suspensão do pagamento dos alugueis (art. 10 da PL 1179/2020). Como dito alhures, o projeto de lei veio em boa hora para evitar o aproveitamento oportunista da crise trazida pela COVID-19.


Por outro lado, diferente é a locação de imóveis não residenciais (comerciais), nessas espécies de locação, diante dos decretos de isolamento social, o locatário foi total ou parcialmente impedido de fazer uso do imóvel para os fins previstos no contrato de locação (vide as hipóteses das locações em “shopping center”, entre outras). Com isso, em função de impossibilidade de uso do imóvel comercial, deve-se perquirir acerca da teoria da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), isto é, se o imóvel tornou-se indisponível para o uso a que se destina, perde-se o caráter sinaligmático do contrato. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) permite a inexecução do contrato pelo locatório de imóvel comercial, por óbvio, o ideal seria as partes contratantes manterem tratativas para chegar-se a um acordo, contudo, caso a negociação não tenha sucesso, a aplicação do art. 476 do CC poderá ser alegada pelo locatório e a decisão ficará nas mãos do judiciário que deverá analisar caso a caso com base nas peculiaridades de cada relação jurídica.


Por fim, no tocante às ações de despejo ajuizadas após 20 de março de 2020, a PL 1179/2020 estabeleceu a suspensão da concessão de liminares nas hipóteses do art. 59 da Lei 8245/91, o judiciário já estava barrando a concessão da liminar, trata-se de uma medida salutar para preservação de direitos básicos de saúde e habitação em detrimento do direito de proprietário locatário, nota-se ainda que, o locador não sofrerá prejuízos irreparáveis, posto que, no atual estágio de isolamento social e quarentena, pouco provável que ele não terá condições de voltar a locar o imóvel em questão.


Em resumo, os contratos de locação residencial e comercial não podem ter a mesma interpretação no caso de inexecução da obrigação, no primeiro caso deverá haver a comprovação do prejuízo do devedor ligado diretamente ao isolamento social e à alteração da situação econômico-financeira do locatário (fortuito externo), na segunda situação (locações comerciais), o fundamento da inexecução do contrato está vinculado à teoria da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), uma vez que, em tese, o locatário não usufruiu total ou parcialmente do imóvel, o que acarretou momentaneamente a perda da reciprocidade inerente aos contratos de locação.


Silvio Dutra
advogado e mestre em direito empresarial pela PUC/SP.
Aprenda o que fazer em caso de vício na construção do imóvel

O que fazer em caso de vício na construção de um imóvel?

Comprar uma casa é o sonho de grande parte dos brasileiros. No entanto, muitos sonhos se tornam verdadeiros pesadelos por causa de um vício na construção do imóvel.


O consumidor se muda para o apartamento comprado na planta e, pouco tempo depois, começa a notar rachaduras ou outros tipos de problemas que podem ou não colocar a sua vida em risco. E aí, o que fazer depois disso? Quais são as opções do consumidor?


Para saber a resposta para essas e outras perguntas, siga a leitura deste artigo até o final.



O que a lei diz sobre vício na construção do imóvel?


A relação entre um morador e a construtora de quem ele comprou um imóvel na planta é uma relação de consumo. Por isso, é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.


Dessa forma, se quisermos saber o que fazer quando há alguma coisa errada em relação à troca entre o consumidor e a empresa, precisamos conferir o CDC e entender o que ele diz em relação ao problema.


Quando o caso é de um vício na construção do imóvel, o CDC é claro logo nos seus primeiros artigos.


No artigo 12 do CDC, está definido que o fornecedor (ou seja, a construtora) deve responder de maneira objetiva sobre o vício encontrado no imóvel. Vale citar que o artigo em questão diz que o construtor deve responder "independentemente da existência de culpa" pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos no produto.


No caso, um vício de construção em imóvel é definido por qualquer problema:




  • decorrente de projeto;

  • de fabricação;

  • de construção;

  • de montagem;

  • de fórmula;

  • de manipulação;

  • de apresentação;

  • ou de acondicionamento de seus produtos.


Qualquer problema no imóvel que se encaixa nesses conceitos é considerado um vício na construção do imóvel e faz com que a construtora tenha de reparar tal problema.


Para não ser obrigada a reparar um problema, a construtora deve provar um dos três requisitos abaixo:




  • que não colocou o produto no mercado (ou seja, não foi a responsável por fazer ou vender aquele produto);

  • que, apesar de ter colocado o produto no mercado, não há nenhum vício ou defeito nele;

  • que, apesar de ter colocado o produto no mercado e que há um vício nele, o defeito é de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.


É muito importante ter atenção aos requisitos, pois eles denotam, basicamente, todos os cenários de "fraude" contra a construtora, ou seja: só não é obrigada a reparar o bem, se ela não for a responsável pelo projeto, se não houver nenhum defeito e sim litigação de má-fé do consumidor ou se foi o consumidor (ou terceiro) quem criou o defeito.


Normalmente, as empresas tentam argumentar que a culpa não foi delas e sim dos moradores, mas isso tende a não dar muito certo, já que é necessário comprovar a culpa exclusiva do consumidor, ou seja, não basta um "usou errado", é importante que não haja nenhum indício de culpa da construtora, por menor que seja.


Por exemplo, se você bater a porta e ela cair porque as dobradiças foram mal colocadas, a culpa é da construtora.



Qual o prazo para fazer alguma coisa?


É fato que os imóveis não contam com vícios aparentes no momento da entrega das chaves. É uma questão até lógica: se houvesse algum defeito, eles não entregariam o apartamento.


No entanto, a lei compreende isso e define um prazo aceitável pelo qual o defeito é na construção do imóvel e não decorrente da sua utilização.


Basicamente, o defeito deve aparecer em até 5 anos após a data do conhecimento do dano ou de sua autoria.


Aqui, no entanto, vale separar os conceitos de defeito e vício. Defeito é quando há um problema inerente à solidez do imóvel, o que coloca em risco a sua utilização por completo - uma falha na estrutura, por exemplo.


Já vício é um problema que o imóvel tem, mas que não coloca em risco a sua existência, como um azulejo quebrado.


Os vícios contam com prazos diferentes e condições diferentes para reclamação, especialmente porque eles são definidos em dois grupos: os aparentes e ocultos.


Um vício aparente é aquele que pode ser percebido logo de cara, sem precisar usar o imóvel. Por exemplo, azulejo quebrado, parede riscada e janela rachada. Eles devem ser notados na vistoria ou, caso passem despercebidos, o consumidor deve informá-los em até 90 dias.


Já vícios ocultos são aqueles de difícil constatação, que ficam escondidos. Por exemplo, há um problema na tubulação do banheiro. Nesse caso, o problema deve ser reportado em até 90 dias desde que se percebeu o vício pela primeira vez.


Seguindo as regras e obedecendo aos requisitos jurídicos, o morador não deverá ter problemas para fazer valer o seu direito por causa de vício na construção do imóvel. Basta procurar um advogado imobiliário para tratar da ação.


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As regras do Direito para Startups não permitem usar a marca do competidor na Internet

Direito para Startups: posso usar marca do concorrente no AdWords?

É fato que o programa de links patrocinados do Google AdWords é uma das principais ferramentas para as empresas que querem se destacar e alcançar os melhores resultados no mercado. No entanto, dentro do Direito para Startups, será que é permitido usar a marca do concorrente nessas ferramentas?


Trata-se de uma estratégia que você provavelmente já viu por aí. Ao buscar pela "Empresa X", o primeiro resultado nas buscas é o da "Empresa Y". A ideia é apresentar seu site em primeiro lugar para tentar "roubar" o tráfego do concorrente.


Mas isso é permitido? Será que existem punições? Trata-se de uma estratégia válida para sua empresa? Vamos descobrir a seguir!



Como funciona a estratégia de links patrocinados?


A estratégia de links patrocinados é uma das formas mais poderosas para conquistar novos clientes, especialmente para uma startup. 


O funcionamento dela é bem simples: a empresa contrata algumas "palavras-chave" para que sejam exibidos seus anúncios quando as pessoas buscarem por esse conteúdo.


Por exemplo, suponha que a sua startup trabalhe com um software de contabilidade cuja principal função é organizar a folha de pagamento e a agenda tributária do cliente.


Portanto, ao contratar uma campanha de links patrocinados no Google Adwords, seria interesante optar por direcionar o anúncio para quem está buscando termos como "consultoria de contabilidade", "software contábil", "ajuda para folha de pagamento", "programa de contabilidade" e coisas do tipo.


Assim, sempre que alguém digitar "software contábil", há uma boa chance de que o primeiro resultado a aparecer no Google será o do seu anúncio, exibindo ao público o seu software para que você encontre novos clientes.


No entanto, uma vez que é possível digitar basicamente qualquer palavra, é possível digitar também a marca do seu concorrente. Assim, a pessoa que buscar pelo conteúdo do concorrente na Internet pode ser direcionada para o seu. Imagine a Apple fazendo anúncio com o termo "Samsung", por exemplo.


Será que isso é permitido? Confira a seguir.



O que o Direito para Startups diz sobre usar a marca do concorrente?


Inicialmente, a estratégia de usar a marca de um concorrente para anúncios no Google AdWords parece antiética. No entanto, ela é ilegal? Sim, essa estratégia é ilegal.


As próprias políticas do Google AdWords determinam isso no capítulo que fala sobre marcas autorizadas de terceiros.


O documento do Google afirma que "obedece às regulamentações locais sobre o uso de marcas registradas". Na prática, isso faz com que "os anúncios do Google Ads não podem usar marcas de terceiros de forma ilegal".


As políticas do Google ainda revelam que as marcas de terceiros poderão ser usadas em situações específicas, em que há autorização para isso, como "revendedores que usam as marcas para descrever produtos".


No entanto, pelas regras da organização jurídica nacional, há uma hierarquia entre as leis. Nesse caso, a Constituição e as leis nacionais se sobrepõe ao conjunto de políticas do Google.


Sendo assim, as leis permitem que haja o uso da marca do concorrente no AdWords? Não, elas não permite.


A Lei Federal nº 9.279/1996 é a legislação que controla e regulamenta a proteção de marcas no Brasil. No seu artigo 195, a legislação afirma que comete crime de concorrência desleal quem:






    • "III - emprega meio fraudulento, para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem;







  • IV - usa expressão ou sinal de propaganda alheios, ou os imita, de modo a criar confusão entre os produtos ou estabelecimentos;





  • V - Usa, indevidamente, nome comercial, título de estabelecimento ou insígnia alheios".


A legislação claramente diz que é crime de concorrência desleal desviar a clientela de outrem em proveito próprio por meio fraudulento, além de usar expressão ou sinal de propaganda alheio. No inciso V, explicitamente cita que usar o nome comercial indevidamente é crime de concorrência desleal.


Sob qualquer interpretação, o uso da marca do concorrente no AdWords não é permitido, a não ser que haja autorização expressa para a utilização da propriedade intelectual de outra empresa.



O que fazer caso sua empresa tenha feito ou seja alvo da estratégia?


Caso você tenha colocado no ar uma campanha usando a marca de um concorrente, a melhor coisa a fazer é removê-la do ar imediatamente. Lembre-se de que a aprovação de conteúdos no Google é feita majoritariamente por robôs, então é possível “passar” uma campanha com o nome de um rival.


Portanto, é essencial que remova o conteúdo imediatamente antes que o seu concorrente entre com um processo contra você.


Se for o contrário e você está sendo alvo de uma campanha do tipo, acione imediatamente o seu advogado especializado em Direito para Startups e entre com um pedido judicial para que a prática seja interrompida pelo seu concorrente, usando os termos de lei em questão que citamos aqui como base.


Viu como funciona o Direito para Startups? Por isso, quando for utilizar o AdWords, garanta que esteja com sua campanha de acordo com o que é permitido por lei.


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O Compliance Trabalhista, além de ser um dos termos da moda entre as empresas atualmente, é uma poderosa ferramenta de gestão de empregados, redução de custos e bem-estar interno da companhia.

No entanto, não são todas as empresas que realizam um Compliance Trabalhista. E, dentre as que fazem, boa parte não conta com uma equipe profissional e especializada no assunto para realizar o procedimento.

Se você tem  interesse em contar com uma estratégia de Compliance Trabalhista na sua empresa, mas não sabe como, leia este artigo até o final e confira como ela é realizada.

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